Vivienda propia y ley de segunda oportunidad

Nerea García González • 28 de julio de 2026

¿Tengo que vender mi casa para acogerme a la Ley de Segunda Oportunidad?

Uno de los mayores temores de las personas que se plantean acogerse al

mecanismo de la segunda oportunidad es, sin duda, la pérdida de su hogar.


Sin embargo, la normativa concursal actual y la jurisprudencia de nuestros

tribunales han consolidado una vía que permite al deudor de buena

fe conservar su vivienda habitual y obtener la exoneración del 100% de

sus deudas sin necesidad de someterse a un plan de pagos de varios años.


1. El marco legal: La exoneración con liquidación técnica


La Ley Concursal establece dos itinerarios para obtener el Beneficio de

Exoneración del Pasivo Insatisfecho (EPI), más conocido como Segunda

Oportunidad:


1. Mediante un plan de pagos, sin liquidación de la masa activa.


2. Mediante la liquidación de la masa activa.


Lo que muchos deudores desconocen es que, en el segundo itinerario, la

"liquidación" no implica necesariamente la venta de la casa. Si el valor del

inmueble es inferior a la carga hipotecaria que soporta (lo que técnicamente

llamamos equity negativo), el tribunal puede autorizar que el bien no salga a

subasta.


2. El concepto de "Valor de Realización" y la eficiencia del proceso


La clave jurídica reside en la utilidad de la venta para los acreedores. Si la

vivienda habitual tiene un valor de tasación de, por ejemplo, 150.000 €, pero

la hipoteca pendiente es de 170.000 €, su venta en el concurso no generaría

ni un solo euro para los acreedores ordinarios (tarjetas, préstamos

personales, proveedores, etc.).


Todo el dinero obtenido iría a parar al banco

titular de la hipoteca, y aún quedaría una deuda pendiente. Si la venta no va

a reportar beneficio alguno al resto de los acreedores, lo más razonable y

eficiente es excluir la vivienda de la liquidación.


3. Requisitos imprescindibles para conservar la casa


Para que un deudor pueda acogerse a esta vía y cancelar el resto de sus

deudas manteniendo su hogar, deben concurrir tres requisitos:


· Hipoteca al corriente de pago: El deudor debe estar pagando puntualmente las cuotas del préstamo hipotecario. Esto demuestra que el contrato se está cumpliendo y que el acreedor privilegiado (el banco) no tiene causa para ejecutar la garantía.


 · Valor de la carga superior al valor del bien: Debe acreditarse, mediante tasación o valor de mercado, que la deuda hipotecaria es superior al valor actual de la vivienda.


· Buena fe del deudor: Es el pilar fundamental.  El deudor no debe haber sido condenado por delitos socioeconómicos ni haber actuado de forma temeraria al endeudarse.


4. ¿Por qué no es necesario un plan de pagos en este caso?


Cuando se opta por la vía de la liquidación (aunque esta sea "técnica" y no física), el deudor solicita la exoneración definitiva tras constatar que no existen bienes con valor de realización suficiente para pagar las deudas.


Al no haber remanente, el juez dicta la resolución de concesión de la EPI, cancelando la totalidad de los créditos exonerables sin imponer un calendario de pagos futuro. El mecanismo de segunda oportunidad no busca castigar al deudor, sino permitirle "encarrilar de nuevo su vida".


Si tu vivienda habitual no tiene un valor de mercado que supere la hipoteca, la ley te permite conservarla. No es necesario arrastrar una losa de deuda indefinidamente ni perder el techo de tu familia.


Por ello, si tu situación es similar te podemos asesorar sobre las vías de actuaciones oportunas en su caso.

Contáctanos

Por Nerea García González 17 de agosto de 2026
El próximo 27 de mayo de 2027 entrará en vigor el Real Decreto 607/2026, de 22 de julio (BOE del 25 de julio de 2026). Se trata de una norma muy esperada por el colectivo que engloba el denominado Régimen de Artistas . Esto es, la relación laboral especial de las personas artistas que desarrollan su actividad en las artes escénicas, audiovisuales y musicales, así como de las personas que realizan actividades técnicas o auxiliares necesarias para el desarrollo de dicha actividad. La evolución de la regulación laboral de los artistas La actividad artística ha estado sometida históricamente a una regulación laboral especial , en atención a la naturaleza personalísima de la prestación y a la temporalidad e intermitencia que suelen caracterizar su ejecución. El punto de partida normativo se sitúa en la Ley del Estatuto de los Trabajadores, que ya desde su primera versión de 1980 estableció, en su artículo segundo, la consideración de la relación laboral de los «artistas en los espectáculos públicos» como relación laboral especial. Esta previsión fue objeto de desarrollo reglamentario mediante el Real Decreto 1435/1985, de 1 de agosto, por el que se regula la relación laboral especial de los artistas en espectáculos públicos. Sin embargo, su excesiva prolongación en el tiempo puso de manifiesto la aparición de importantes carencias y, en general, su inadecuación respecto de las notables transformaciones que tanto las actividades artísticas como las relaciones laborales han experimentado en los últimos años. Todo ello evidenció la necesidad de modernizar la regulación. En este contexto, el Real Decreto-ley 5/2022, de 22 de marzo, adaptó aspectos sustanciales de la relación laboral especial , entre ellos el ámbito objetivo y subjetivo, así como el régimen de contratación y extinción. No obstante, dado que en aquella ocasión solo se resolvieron los aspectos de carácter urgente, el Real Decreto-ley 5/2022 encomendó, en su disposición final quinta, la tarea de aprobar una nueva regulación de la relación laboral especial de las personas artistas y del personal técnico y auxiliar vinculado a su actividad y de sustituir, en consecuencia, el Real Decreto 1435/1985, de 1 de agosto. ¿Qué cambia con el Real Decreto 607/2026? En definitiva, estamos ante una norma necesaria y esperada. El Real Decreto 607/2026, de 22 de julio, mantiene las novedades ya introducidas por el Real Decreto-ley 5/2022, de 22 de marzo, y completa la actualización de aquellos aspectos de la relación laboral especial que no fueron abordados por aquella reforma. Además, incorpora cuestiones novedosas orientadas a responder a las exigencias actuales del sector. Podemos decir que supone una actualización de la regulación a la realidad actual y una modernización del régimen laboral del colectivo de artistas . Principales novedades del Régimen de Artistas Ampliación de las personas incluidas en la regulación Se amplía el ámbito de aplicación subjetivo, es decir, las personas a las que afecta la norma. Se elimina el concepto «artistas en espectáculos públicos», ampliándolo para hacer referencia a las «actividades culturales en el ámbito de las artes escénicas, audiovisuales y musicales, así como las personas que realizan actividades técnicas o auxiliares necesarias para el desarrollo de dicha actividad». Esto incluye, por ejemplo, a quienes montan y desmontan escenarios o se ocupan del sonido. En palabras de la norma, se incorpora al «personal técnico y auxiliar vinculado directamente a la actividad artística no estructural» . Cambios en la contratación de artistas y personal técnico En cuanto a las formas de contratación, se mantiene la obligatoriedad de formalizar el contrato por escrito , cualquiera que sea su modalidad y duración. La regulación admite la contratación indefinida o temporal para atender necesidades temporales, debiendo quedar expresamente identificadas la causa, las circunstancias y su conexión con la duración prevista.  También se mantiene la penalización por el uso indebido de la temporalidad. Indemnización al finalizar un contrato temporal En cuanto a la indemnización a la finalización del contrato temporal, se mantiene la indemnización de 12 días de salario por año de servicio , salvo que exista una cuantía superior establecida convencional o contractualmente. Cuando la duración total del contrato, incluidas las prórrogas, supere los 18 meses, el mínimo asciende a 20 días por año . La nueva regulación introduce, además, una mejora práctica: en los contratos de corta duración permite prorratear la indemnización de fin de contrato y las vacaciones no disfrutadas. Cuando la duración del contrato, incluidas en su caso las prórrogas, sea superior a dieciocho meses, la indemnización a abonar será, como mínimo, equivalente a la parte proporcional de la cantidad que resultaría de abonar veinte días de salario por cada año de servicio. Tiempo de trabajo, descansos y nóminas La nueva normativa regula el tiempo de trabajo y los descansos y clarifica el desglose de conceptos que deben aparecer en la nómina. Se trata de aspectos especialmente relevantes en un sector caracterizado por jornadas, horarios y formas de prestación del trabajo que presentan particularidades respecto a otras actividades profesionales. Nuevas medidas frente a la violencia y el acoso Se introducen previsiones específicas en materia de violencia y acoso. En este ámbito surge la figura de la persona coordinadora de intimidad en escenas de sexo o desnudez, cuya función es velar por el consentimiento y reforzar la prevención del acoso. Giras, desplazamientos, menores y derechos de imagen La nueva regulación aborda por primera vez las giras y desplazamientos , así como el trabajo de los menores de 16 años. También incide en cuestiones relacionadas con los derechos de imagen y la propiedad intelectual , aspectos especialmente vinculados al desarrollo profesional de artistas y trabajadores del sector. La norma aborda igualmente las cotizaciones y la Seguridad Social, aunque este ámbito continúa siendo una de las cuestiones pendientes de mayor desarrollo. ¿Cuándo entra en vigor la nueva regulación laboral de los artistas? La fecha que debe tener presente el sector es el 27 de mayo de 2027 , momento en el que entrará en vigor esta nueva regulación. Artistas, empresas, productoras y profesionales técnicos o auxiliares afectados deberán conocer las novedades y revisar cómo inciden en sus relaciones laborales y contratos. Ante cualquier duda sobre la aplicación de la nueva normativa, contar con asesoramiento jurídico especializado permite analizar cada situación concreta y anticiparse a los cambios. En Polo-Múgica Abogados ofrecemos asesoramiento jurídico a particulares, profesionales y empresas en diferentes áreas del Derecho. Una nueva etapa para el Régimen de Artistas El Real Decreto 607/2026 supone una actualización de una regulación que necesitaba adaptarse a la transformación experimentada por las actividades artísticas y culturales. La ampliación de los profesionales incluidos, los cambios en contratación y temporalidad, las indemnizaciones, la regulación de jornadas y descansos, las medidas frente al acoso o el tratamiento de las giras y desplazamientos son algunas de las novedades que deberán tener presentes tanto los trabajadores como las empresas del sector. Y recuerda: la nueva regulación entra en vigor el 27 de mayo de 2027 .
Por Nerea García González 28 de julio de 2026
Descubre cómo afecta el nuevo Decreto Ley del alquiler a inquilinos y propietarios. Conoce los cambios y protege tus derechos con esta guía.